Maison à vendre à Castelnau d'Auzan Labarrère (32440) - Gers

• 83 m²
• 1,69 ha
• 4 pièces
• 3 chambres
• 1 salle de bains

* les mesures en m² sont citées ici à titre indicatif

Camping établi de 25 emplacements sur environ 1,69 hectare, au cœur du pays de l’Armagnac. Domaine Le Poteau associe un camping arboré à l’aménagement naturel, une maison privée de trois chambres pour les propriétaires, un chalet de deux chambres, un bar de caractère avec espaces de restauration, des sanitaires et d’importants espaces d’atelier et de stockage. Les arbres matures apportent ombre et intimité entre les emplacements, tandis que les parties plus ouvertes bénéficient de belles vues sur la campagne environnante. L’activité dispose d’une clientèle fidèle, avec de nombreux habitués, et propose notamment des soirées à thème autour de repas dans une ambiance conviviale. Le site internet et le fichier clients peuvent être transmis à l’acquéreur. Paisible et en pleine nature sans être isolé, Domaine Le Poteau offre une activité touristique établie avec une maison confortable pour y vivre toute l’année. Domaine Le Poteau est un camping établi de 25 emplacements dans l’ouest du Gers, à proximité de Castelnau-d’Auzan et de Labarrère. Il réunit une activité touristique, une habitation privée pour les propriétaires et environ 1,69 hectare de terrain arboré et ouvert.

Le camping présente un caractère naturel et convivial. Les emplacements sont répartis parmi les arbres matures et la végétation plutôt qu’alignés en rangées régulières, apportant ombre, intimité et espace. Hamacs, pétanque et coins détente complètent l’ensemble.

Le bar et les espaces communs permettent aux vacanciers de se retrouver, notamment lors des soirées repas à thème, tandis que la disposition du camping préserve le calme de chaque emplacement. Cet équilibre a permis aux propriétaires de fidéliser leur clientèle, avec de nombreux vacanciers revenant année après année.

La maison de trois chambres des propriétaires est indépendante des principaux espaces du camping et dispose de son propre jardin et d’une grande terrasse couverte. L’activité et la vie privée coexistent ainsi naturellement.

Pour les propriétaires actuels, Domaine Le Poteau est leur « petit coin de paradis » : un lieu paisible, en pleine nature, tout en restant intégré à une communauté locale accueillante.

La maison des propriétaires:

La maison offre environ 83 m² habitables et bénéficie d’un lien particulièrement agréable avec les extérieurs.

Une longue terrasse couverte longe la maison, avec suffisamment de place pour les repas et un salon extérieur. Des portes-fenêtres ouvrent sur une lumineuse pièce de vie en L. Les sols et plafonds en bois apportent du caractère, avec un poêle à bois et une belle lumière naturelle.

La pièce de vie se prolonge par la cuisine et l’espace repas. Bien équipée, la cuisine dispose de nombreux plans de travail et rangements ainsi que d’une péninsule offrant un espace supplémentaire pour la préparation et les repas informels.

La maison comprend trois chambres d’environ 12 m², 11 m² et 10 m², une salle de bains d’environ 5 m² et un WC séparé. Le chauffage est assuré par le bois et l’électricité.

Son indépendance constitue un véritable atout : même lorsque le camping est animé, les propriétaires conservent leur propre espace privé à l’écart des vacanciers.

Le camping:

Domaine Le Poteau est autorisé pour 25 emplacements pouvant accueillir tentes, caravanes, camping-cars et vans aménagés.

L’espacement généreux et les plantations apportent ombre et séparation entre les emplacements, donnant au site un aspect naturel tout en conservant une taille adaptée à une activité touristique à dimension humaine.

Les sanitaires d’environ 39 m² comprennent 5 WC, 4 douches et 4 lavabos, ainsi qu’un lave-linge à disposition des vacanciers.

Le terrain comprend également un espace pétanque, des hamacs, plusieurs coins détente et une piscine hors-sol avec traitement au chlore et filtration à cartouche.

Bar, restauration et espaces communs:

Le bar rustique d’environ 48 m², avec ses poutres apparentes et ses espaces pour accueillir les vacanciers, constitue le cœur convivial du camping.

À côté se trouve une cuisine indépendante d’environ 11 m² utilisée pour les soirées repas à thème, ainsi que des espaces couverts et extérieurs pour manger et boire.

Ces installations permettent aux vacanciers de se retrouver autour d’un repas ou d’un verre et offrent également à un futur propriétaire la possibilité de développer cet aspect de l’activité s’il le souhaite.

Chalet de deux chambres:

Un chalet indépendant en bois d’environ 35 m² est installé dans un environnement verdoyant. Il comprend deux chambres et une cuisine, avec son propre espace extérieur.

Le chalet fait actuellement l’objet d’un contrat de location longue durée, procurant un revenu locatif tout au long de l’année en complément de l’activité saisonnière du camping.

Atelier, garage et stockage:

Un atelier et garage d’environ 91 m² offre un espace important pour les véhicules, machines, outils et équipements nécessaires à l’entretien de la propriété et du camping. Un appentis d’environ 21 m² apporte un espace couvert supplémentaire.

Ces espaces de travail sont séparés des principales installations destinées aux vacanciers.

1,69 hectare de terrain:

Domaine Le Poteau s’étend sur environ 16 891 m². Autour du camping et des bâtiments, arbres matures et plantations créent un environnement intime et verdoyant. Plus loin, le terrain s’ouvre sur des espaces enherbés avec des vues sur les champs, bois et vignobles environnants.

Une source naturelle est présente sur la propriété et pourrait éventuellement être utilisée pour l’arrosage.

Malgré son environnement paisible, la propriété n’est pas isolée. Castelnau-d’Auzan est proche pour les commerces, restaurants et équipements du quotidien, tandis que le petit village de Labarrère s’inscrit dans l’environnement rural immédiat.

Une activité établie à reprendre:

Domaine Le Poteau est vendu comme une activité existante et non simplement comme une propriété permettant de créer un camping.

La vente comprend les murs et le fonds de commerce. Le prix global de 435 000 € honoraires d’agence inclus se répartit entre 401 250 € pour les murs et 33 750 € pour le fonds de commerce.

Le camping dispose d’une clientèle fidèle, d’une présence en ligne établie et de très bons avis clients. La vente du fonds comprend la clientèle et l’achalandage, le nom commercial ainsi que le mobilier, les équipements et autres éléments servant à l’exploitation. Du matériel supplémentaire pourra faire l’objet d’une négociation séparée.

Le site internet et le fichier clients peuvent être transmis à l’acquéreur, assurant une continuité avec la clientèle existante et les habitués.

L’activité peut ainsi être poursuivie par de nouveaux propriétaires tout en leur laissant la possibilité d’y apporter leurs propres idées et de développer davantage l’accueil, la restauration ou l’hébergement s’ils le souhaitent.

Au cœur du pays de l’Armagnac:

Domaine Le Poteau se situe dans l’ouest du Gers, au cœur du pays de l’Armagnac, entre Castelnau-d’Auzan et Labarrère.

Les vignobles font partie intégrante du paysage, avec des domaines produisant Armagnac, Floc de Gascogne et vins des Côtes de Gascogne.

Castelnau-d’Auzan, tout proche, dispose notamment d’une boulangerie, épicerie, pharmacie et de restaurants. Sa base de loisirs propose un lac, une piscine, de la pêche, des courts de tennis et de padel ainsi que des sentiers de promenade. Labarrère est un village rural beaucoup plus petit qui participe au caractère paisible de l’environnement.

À environ 10 km, Eauze, capitale historique de l’Armagnac, constitue le principal pôle local pour les supermarchés, commerces, restaurants et services. Le jeudi matin est jour de marché et, en juillet et août, les marchés gourmands du jeudi soir associent produits locaux, vins et musique.

Eauze possède également un riche patrimoine, notamment la cathédrale Saint-Luperce et son musée archéologique connu pour son trésor romain. La ville se trouve sur la voie du Puy du chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle.

Villages, marchés et découvertes:

Montréal-du-Gers est l’une des bastides historiques du secteur, tandis que Fourcès, avec sa remarquable place centrale circulaire, et le village fortifié de Larressingle comptent parmi les sites connus de cette partie de la Gascogne.

À environ 24 km, Condom propose un choix plus important de commerces, restaurants et services, ainsi qu’un centre historique au bord de la Baïse.

Marchés, vignobles, producteurs d’Armagnac, randonnées, villages historiques et restaurants offrent de nombreuses possibilités de découverte aux vacanciers.

Une situation pratique dans le sud-ouest:

La clientèle vient de toute la France, de différents pays européens et également de plus loin, beaucoup de vacanciers voyageant en voiture, caravane, camping-car ou van aménagé.

La propriété est facilement accessible par de bonnes routes, avec les axes autoroutiers à portée. La situation permet de rejoindre la côte Atlantique, les Pyrénées et l’Espagne, tout en découvrant les villages et vignobles de Gascogne.

Pour les propriétaires, l’aéroport de Pau-Pyrénées se trouve à environ 100 km, Toulouse-Blagnac à environ 140 km et Bordeaux-Mérignac à environ 150 km. Les gares de Mont-de-Marsan et d’Agen sont situées à environ 55 km et 65 km, Agen offrant des liaisons sur l’axe Bordeaux–Toulouse.

Domaine Le Poteau constitue ainsi à la fois une base attrayante pour découvrir le sud-ouest et un lieu de vie pratique à l’année, malgré son environnement rural et paisible.

Les opportunités de ce type sont rares. Associant une activité florissante à un cadre de vie privilégié, ce camping est idéalement positionné pour poursuivre son développement. Une visite est vivement recommandée afin d’apprécier pleinement tout ce qu’il a à offrir.
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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr