Maison à vendre à Douzens (11700) - Aude

• 552 m²
• 2 ha
• 21 pièces
• 13 chambres
• 8 salles de bains

* les mesures en m² sont citées ici à titre indicatif

Domaine viticole historique près de Carcassonne comprenant une habitation principale privée, quatre gîtes indépendants, 13 chambres et un fort potentiel touristique. Sur 2,14 hectares, la propriété offre une piscine de 14 x 6 m, environ 1,6 hectare de vignes principalement plantées en Grenache, une impressionnante ancienne cave viticole ainsi que de nombreuses granges et dépendances. L’activité de location saisonnière existante est actuellement orientée vers l’accueil de groupes jusqu’à 20 personnes, avec un potentiel de développement supplémentaire. La maison principale bénéficie de sa propre terrasse à l’abri des regards des hôtes, tandis que le jardin clos et la piscine constituent un bel espace commun. Maison principale chauffée par poêle à bois ; 3 des 4 gîtes disposent également d’un poêle à bois, sans système de chauffage complet. Une propriété rare alliant demeure de caractère, activité touristique, vignoble et vaste potentiel près de Carcassonne et du Canal du Midi. Au cœur des paysages viticoles de l’Aude, à proximité de Carcassonne et du Canal du Midi, cet ancien domaine viticole de caractère réunit une habitation principale privée, quatre gîtes indépendants, une grande piscine, environ 1,6 hectare de vignes et un ensemble exceptionnel d’anciens bâtiments agricoles et viticoles.

Avec 13 chambres principales réparties entre la maison et les hébergements touristiques, la propriété accueille déjà une activité de location saisonnière, notamment pour des séjours privatifs de groupes jusqu’à environ 20 personnes. Sa configuration, ses volumes et ses nombreuses dépendances offrent également de belles perspectives pour un projet touristique, de séjours thématiques ou d’accueil, sous réserve des autorisations nécessaires.

L’ensemble s’étend sur environ 2,14 hectares et permet de préserver une réelle séparation entre la vie privée des propriétaires et les espaces destinés aux hôtes.

LA MAISON PRINCIPALE

L’habitation privée développe environ 167 m² répartis sur deux niveaux.

Les espaces de vie comprennent un vaste séjour, une grande cuisine avec espace repas, un bureau/vestiaire ainsi qu’un WC indépendant. La partie nuit comprend trois chambres bénéficiant d’un accès indépendant, auxquelles s’ajoute une quatrième pièce actuellement utilisée comme chambre et accessible par l’une d’elles. Celle-ci pourrait également convenir comme chambre d’enfant, dressing, bureau ou petit salon privé. Deux salles de bains complètent l’ensemble.

Un véritable atout pour les propriétaires souhaitant poursuivre l’activité locative est la terrasse privée située devant la maison et à l’abri des regards des occupants des gîtes. Il est ainsi possible de profiter de son propre espace extérieur tout en accueillant des vacanciers sur le domaine.

Concernant le chauffage, la maison principale est équipée d’un poêle à bois, complété par un radiateur électrique dans la salle de bains.

QUATRE GÎTES INDÉPENDANTS

Les hébergements touristiques sont répartis dans quatre logements distincts, permettant d’accueillir familles et groupes tout en conservant des espaces de vie indépendants.

Gîte Minervois – environ 90 m²
Ce gîte comprend trois chambres, dont une au niveau inférieur et deux à l’étage. Le rez-de-chaussée offre un espace ouvert avec cuisine, salle à manger et salon. À l’étage se trouvent une salle de bains et un WC indépendant.

Gîte Corbières – environ 75 m²
Il comprend au rez-de-chaussée une cuisine ouverte sur l’espace repas et le salon. À l’étage se trouvent deux chambres, une salle d’eau et un WC indépendant.

Gîte Alaric – environ 120 m²
Particulièrement spacieux, ce gîte comprend au rez-de-chaussée une cuisine/salle à manger ainsi qu’un salon indépendant. L’étage offre deux chambres disposant chacune de leurs propres sanitaires.

Appartement Fitou – environ 100 m²
Cet hébergement propose trois chambres, une cuisine ouverte sur la salle à manger et le salon, des sanitaires privatifs pour la chambre principale ainsi qu’une salle de bains familiale supplémentaire et un WC indépendant.

Trois des quatre gîtes – Minervois, Corbière et Fitou – disposent également d’un poêle à bois, mais les gîtes ne sont pas équipés d’un système de chauffage central ou complet et sont actuellement exploités principalement de façon saisonnière. Le gîte Alaric ne dispose pas de chauffage. Le DPE concerne uniquement la maison principale.

UNE ACTIVITÉ DE LOCATION DE GROUPES EXISTANTE

Plutôt que de se limiter à la location individuelle des différents gîtes, les propriétaires ont développé une activité tournée notamment vers les séjours privatifs de groupes jusqu’à environ 20 personnes.

La saison actuelle s’étend approximativement de mi-mai à mi-octobre. Un futur propriétaire pourrait donc envisager d’élargir la période d’exploitation après réalisation des éventuels aménagements nécessaires.

Les propriétaires commercialisent déjà les prochaines saisons et ont reçu plusieurs demandes de groupes. Sous réserve d’un accord dans le cadre de la vente, les réservations futures pourraient être transmises au nouvel acquéreur.

Les propriétaires sont également disposés à transmettre le nom de domaine internet, le site web et les informations marketing pertinentes à un acquéreur souhaitant poursuivre l’activité.

Des informations détaillées concernant le chiffre d’affaires pourront être présentées par les propriétaires aux acquéreurs réellement intéressés lors d’une visite en personne.

La propriété a par ailleurs déjà accueilli un grand mariage familial, démontrant le potentiel du site pour l’organisation d’événements. Toute future exploitation commerciale dans ce domaine resterait naturellement soumise aux autorisations et réglementations applicables.

ANCIENNE CAVE VITICOLE ET DÉPENDANCES

L’un des éléments les plus impressionnants de la propriété est son ancienne cave viticole d’environ 400 m².

Bien plus qu’un simple espace de stockage, ce bâtiment offre des volumes remarquables. Derrière sa grande façade en pierre et son entrée voûtée se dévoilent une hauteur impressionnante, une superbe charpente ancienne, des murs en pierre apparente et une succession de grandes arches en pierre.

Aujourd’hui principalement utilisée pour le stockage, cette ancienne cave témoigne directement du passé viticole du domaine et constitue un espace exceptionnel pour de futurs projets, sous réserve des autorisations d’urbanisme et autres autorisations nécessaires.

La propriété comprend également de nombreuses autres dépendances :

une salle de jeux/grange d’environ 100 m² avec cuisine ;
une grange fermée d’environ 120 m² sur deux niveaux, actuellement utilisée notamment comme garage et espace de stockage ;
un ancien lavoir aménagé en buanderie/espace utilitaire ;
une ruine d’environ 100 m² offrant un potentiel de rénovation ;
une grange ouverte d’environ 100 m² utilisée pour le stationnement ;
plusieurs autres annexes et espaces de stockage ;
un hangar ouvert comprenant un terrain de pétanque de taille réglementaire et plusieurs barbecues maçonnés.

Cet ensemble offre à la fois d’importantes surfaces pratiques et de nombreuses possibilités pour des ateliers, du stockage, des espaces de loisirs ou de futurs projets, sous réserve des autorisations nécessaires.

PISCINE, JARDIN CLOS ET EXTÉRIEURS

La propriété est répartie sur cinq parcelles cadastrales représentant au total environ 21 429 m².

Un vaste jardin clos constitue le principal espace de détente destiné aux hôtes. Il accueille une impressionnante piscine au chlore de 14 x 6 mètres, entourée de pelouses et d’espaces propices aux longues journées d’été et aux séjours en groupe.

Un grand puits ancien contribue au charme des lieux.

Les différentes cours et la disposition des bâtiments donnent à l’ensemble l’atmosphère d’un petit hameau privé, tout en permettant de distinguer les espaces réservés aux propriétaires de ceux destinés aux visiteurs.

ENVIRON 1,6 HECTARE DE VIGNES

La propriété comprend environ 1,6 hectare de vignes, principalement plantées en Grenache, préservant ainsi son lien direct avec son histoire viticole.

Les vignes sont actuellement entretenues et vendangées par un vigneron local dans le cadre d’un accord privé avec les propriétaires. Les récoltes récentes ont représenté en moyenne environ 2 500 kg de raisins par an, avec toutefois une diminution du rendement au fil des années.

En contrepartie de l’entretien et des vendanges, les propriétaires reçoivent actuellement une quantité convenue de vin.

Cet accord privé devra être renégocié entre le vigneron et le futur propriétaire.

UNE HISTOIRE QUI REMONTE À PLUSIEURS SIÈCLES

L’histoire du lieu précède largement son activité actuelle de location touristique.

Le groupe de bâtiments le plus ancien figure déjà sur la carte de Cassini de 1756. Selon un expert en bâtiment consulté par les propriétaires, les fondations pourraient être plus anciennes, mais les bâtiments tels qu’ils se présentent aujourd’hui auraient probablement été reconstruits, en réutilisant certains matériaux antérieurs, entre la fin du XVIIIe et le début du XIXe siècle.

Le résultat est aujourd’hui un ensemble particulièrement évocateur de bâtiments en pierre où le passé agricole et viticole reste omniprésent.

SITUATION

La propriété bénéficie d’un environnement rural paisible à proximité de Douzens, au milieu des paysages et vignobles de l’Aude, tout en restant idéalement située pour découvrir certains des sites les plus réputés du sud de la France.

La cité médiévale de Carcassonne, le Canal du Midi, les villages viticoles du Minervois et la Montagne d’Alaric sont facilement accessibles. Les plages de la Méditerranée permettent également de belles excursions à la journée.

Carcassonne et son aéroport offrent des liaisons pratiques, tandis que l’accès à l’A61 permet de rejoindre facilement Toulouse ainsi que l’axe méditerranéen.

UNE MAISON, UNE ACTIVITÉ ET UN PROJET

Cette propriété réunit des caractéristiques devenues rares : une grande habitation privée, quatre hébergements touristiques existants, plus de deux hectares de terrain, des vignes, une vaste piscine et une quantité exceptionnelle de dépendances de caractère.

Elle pourra poursuivre sa vocation actuelle de domaine de vacances pour groupes, devenir une grande propriété familiale ou multigénérationnelle, ou constituer la base d’un projet touristique, de séjours thématiques ou d’accueil plus ambitieux.

Pour les acquéreurs à la recherche d’un domaine avec gîtes près de Carcassonne, d’une ancienne propriété viticole dans le sud de la France ou d’une demeure de caractère avec de vastes dépendances et un fort potentiel, cet ensemble mérite une attention particulière.

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite privée, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serions ravis de vous aider à découvrir cette opportunité exceptionnelle.


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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr