Maison à vendre à Sainte-Valière (11120) - Aude

• 180 m²
• 604 m²
• 7 pièces
• 5 chambres
• 3 salles de bains

* les mesures en m² sont citées ici à titre indicatif

Maison de caractère à Sainte-Valière, dans le Minervois près de Narbonne, offrant env. 180 m² habitables plus une superbe dépendance en pierre d'env. 85 m². La maison principale dispose de 3 chambres ; le logement indépendant avec accès privatif offre une chambre et un grand espace nuit ouvert à l'étage, idéal pour famille, amis ou location saisonnière. Une cour plein sud mène à la piscine de 7 x 4 m et au parking fermé pour 4 véhicules. Accessible depuis la maison et la terrasse, la dépendance est aménagée en salon d'été et espace loisirs/bien-être avec spa et ping-pong. Climatisation réversible dans toutes les chambres. Actuellement exploitée en hébergement touristique, cette propriété polyvalente convient parfaitement à une résidence familiale ou intergénérationnelle, une résidence secondaire avec logement d'amis ou un projet avec revenus locatifs. MAISON DE CARACTÈRE AVEC LOGEMENT INDÉPENDANT, PISCINE ET DÉPENDANCE DE 85 M² – SAINTE-VALIÈRE, PROCHE NARBONNE

Au cœur du Minervois, maison de caractère d'environ 180 m² habitables avec logement indépendant, remarquable dépendance en pierre d'environ 85 m² aménagée en espace détente et bien-être, cour et piscine exposées plein sud et stationnement privatif pour quatre véhicules. Un ensemble particulièrement polyvalent, actuellement exploité en location saisonnière.

Située au cœur du village viticole de Sainte-Valière, dans l'Aude, cette propriété pleine de charme offre une configuration rare, réunissant une maison principale, un logement indépendant, de généreux espaces extérieurs et une superbe ancienne remise en pierre.

Datant d'environ 1880, elle développe environ 180 m² habitables sur une parcelle de 604 m², auxquels s'ajoutent environ 85 m² de dépendance. Derrière son apparence discrète côté village se dévoile un ensemble intime et préservé, organisé autour d'une agréable cour intérieure menant à la terrasse et à la piscine exposées plein sud.

Sa configuration se prête aussi bien à une résidence principale ou secondaire qu'à un projet familial intergénérationnel, une activité d'accueil ou un projet associant habitation et revenus locatifs. La propriété est d'ailleurs actuellement exploitée en hébergement touristique, les deux logements pouvant être loués ensemble ou séparément.

LA MAISON PRINCIPALE

L'entrée se fait directement dans une chaleureuse pièce de vie réunissant salon, salle à manger et cuisine ouverte. La cheminée avec insert apporte une atmosphère cosy, tandis que la grande table à manger et la cuisine ouverte en font un espace convivial, parfaitement adapté à la vie quotidienne comme aux moments partagés en famille ou entre amis.

Depuis la pièce de vie, un accès intérieur mène directement à la dépendance de 85 m² et à son espace bien-être, permettant à celle-ci de fonctionner comme un véritable prolongement de la maison. Au-delà du séjour et de l'escalier se trouve une buanderie, prolongée par un vaste espace de rangement de type cellier.

Au premier étage, la maison dispose de deux chambres ainsi que d'une salle de bains équipée d'une baignoire, d'une douche séparée, d'un lavabo et d'un WC.

Le deuxième étage est consacré à un agréable espace parental. La grande chambre, aménagée sous les rampants avec poutres apparentes, bénéficie de nombreux rangements intégrés. Elle se prolonge par un espace bains ouvert comprenant une baignoire et une double vasque, tandis que les WC sont indépendants.

Les chambres sont équipées de climatisation réversible. La pièce de vie bénéficie également de la cheminée avec insert ainsi que d'un chauffage électrique.

LE LOGEMENT INDÉPENDANT

De l'autre côté de la cour se trouve un second logement entièrement indépendant, particulièrement intéressant pour recevoir famille et amis, héberger un proche de façon autonome ou poursuivre une activité de location saisonnière.

Au rez-de-chaussée, une chambre dispose de sa propre porte donnant directement sur la cour. Elle est suivie d'une pièce de vie pleine de caractère avec kitchenette, où murs en pierre apparente et éléments en bois créent une ambiance chaleureuse et authentique. Une salle d'eau avec douche, lavabo et WC complète ce niveau.

La pièce de vie possède également sa propre entrée donnant directement sur l'espace de stationnement. Le logement peut donc être utilisé en toute indépendance, sans avoir à traverser la maison principale ni même la cour intérieure.

Un escalier en bois mène à l'étage, où se trouve un vaste espace nuit ouvert, actuellement aménagé avec un lit double.

Une spacieuse pièce indépendante, accessible directement depuis la cour, est actuellement utilisée comme buanderie. Initialement conçue comme garage, elle peut toujours accueillir une voiture.

La grande toiture plate de la maisonnette offre par ailleurs la possibilité de créer une terrasse tropézienne, sous réserve des autorisations d'urbanisme nécessaires, permettant ainsi d'ajouter un nouvel espace extérieur privatif.

La maisonnette bénéficie du double vitrage. Sa toiture a été rénovée en octobre 2025. À cette occasion, selon les propriétaires, la toiture de la maison principale a également été contrôlée et ne nécessitait pas de travaux de rénovation.

La propriété dispose de deux chauffe-eau. Celui de la maisonnette a été remplacé durant l'hiver 2025/2026.

UNE REMARQUABLE DÉPENDANCE EN PIERRE D'ENVIRON 85 M²

L'un des véritables atouts de la propriété est son ancienne remise en pierre d'environ 85 m², qui vient s'ajouter aux 180 m² habitables. Accessible aussi bien directement depuis l'intérieur de la maison principale que depuis la terrasse de la piscine, cet espace atypique constitue un véritable prolongement des espaces de vie intérieurs et extérieurs.

Avec ses murs en pierre apparente, ses anciennes poutres en bois et ses beaux volumes, la remise est aujourd'hui aménagée en salon d'été et en vaste espace de loisirs et de bien-être utilisable toute l'année. Elle accueille actuellement un spa, un espace avec table de massage, une table de ping-pong, un hamac ainsi que plusieurs coins détente.

La remise offre également un potentiel supplémentaire en hauteur : une mezzanine existante pourrait devenir utilisable avec la pose d'un revêtement et de garde-corps. Particularité intéressante, une ouverture permet déjà de communiquer directement depuis ce niveau avec le premier étage de la maison principale.

Pour un usage privé, les possibilités sont nombreuses : salle de jeux, salle de sport, espace yoga ou bien-être, atelier d'artiste, espace créatif ou lieu convivial pour recevoir. Cette dépendance pourra également intéresser les acquéreurs souhaitant associer leur lieu de vie à une activité de bien-être, de thérapie, artistique ou professionnelle, sous réserve des autorisations éventuellement nécessaires.

COUR ET PISCINE PLEIN SUD, STATIONNEMENT PRIVATIF

Les différents bâtiments s'organisent autour d'une charmante cour intérieure, créant un environnement intime et agréable au cœur du village.

La cour se prolonge vers une terrasse et une piscine de 7 x 4 mètres, toutes deux exposées plein sud, offrant un espace extérieur préservé pour profiter des beaux jours, déjeuner dehors ou recevoir famille et amis. La piscine fonctionne au chlore et n'est pas chauffée.

La propriété bénéficie également d'un puits équipé d'une pompe professionnelle, permettant notamment de remplir la piscine.

Depuis l'espace piscine, un passage mène au stationnement privatif fermé par un portail, pouvant accueillir jusqu'à quatre véhicules. Un véritable atout pour une propriété de village, particulièrement appréciable lorsque l'on reçoit famille, amis ou vacanciers.

Un petit bâtiment supplémentaire attenant à cet espace de stationnement permet également de ranger vélos ou moto.

UNE PROPRIÉTÉ AUX MULTIPLES POSSIBILITÉS

La grande force de cette propriété réside dans sa polyvalence. Elle conviendra parfaitement à une famille recherchant une maison principale avec un logement totalement indépendant pour accueillir parents, enfants adultes, famille ou amis, chacun pouvant ainsi conserver son autonomie.

Pour ceux qui souhaitent associer résidence et revenus locatifs, il est possible d'habiter la maison principale tout en proposant la maisonnette en location saisonnière. À l'inverse, le logement indépendant peut constituer un pied-à-terre pour les propriétaires pendant que la maison principale est louée. L'ensemble peut également continuer à être exploité en hébergement touristique, comme c'est le cas actuellement, les deux parties étant louées ensemble ou séparément.

Cette configuration est également particulièrement adaptée à une résidence secondaire partagée par plusieurs générations ou plusieurs familles.

Enfin, pour les acquéreurs ayant un projet professionnel ou de reconversion, la dépendance de 85 m² et ses aménagements actuels offrent une base particulièrement intéressante pour imaginer une activité créative, thérapeutique ou liée au bien-être, sous réserve des autorisations nécessaires.

VIVRE À SAINTE-VALIÈRE, AU CŒUR DU MINERVOIS

La propriété se situe à Sainte-Valière, village viticole typique entouré des vignes et paysages du Minervois. Le village dispose d'une épicerie avec dépôt de pain ainsi que d'une école primaire. Un ramassage scolaire dessert le collège.

Pour les commerces et services du quotidien, Saint-Marcel-sur-Aude et Argeliers se trouvent à environ 10 à 11 minutes en voiture et disposent notamment de supermarchés. L'emplacement permet ainsi de profiter du calme et de la convivialité de la vie de village tout en restant à proximité de Narbonne, des villes historiques de la région et du littoral méditerranéen.

Narbonne se trouve à environ 25 à 30 minutes, avec son centre historique, ses commerces, restaurants, marchés et sa gare TGV. Les plages de la Méditerranée sont accessibles en environ 40 à 45 minutes. Béziers se trouve à environ 40 minutes et Carcassonne à environ 45 minutes, toutes deux disposant de leur propre aéroport.

CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES

Propriété actuellement exploitée en location saisonnière
Accès indépendant au second logement depuis le stationnement
Possibilité de créer une terrasse tropézienne, sous réserve d'autorisations
Cour et terrasse de piscine exposées plein sud
Piscine au chlore de 7 x 4 m
Stationnement privatif fermé jusqu'à 4 véhicules
Garage pour 1 voiture, actuellement utilisé comme buanderie
Dépendance supplémentaire pour vélos ou moto
Puits avec pompe professionnelle
Dépendance de 85 m² avec spa, salon d'été et espace loisirs
Mezzanine à aménager avec accès direct au premier étage de la maison
Cheminée avec insert et climatisation réversible dans les chambres
Double vitrage dans la maisonnette
Toiture de la maisonnette rénovée en octobre 2025
Chauffe-eau de la maisonnette remplacé durant l'hiver 2025/2026
Taxe foncière : 3 364 € par an

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr